top of page
Nowoczesny dom

Hej! Nazywam się Roman Lis i od ponad 10 lat jestem architektem IARP.
Dołącz do nas, a wprost na Twojego e-maila będą trafiały nowe publikacje. Bez spamu! 

 
 

Dziękujemy za przesłanie!

  • Zdjęcie autoraRoman Lis

Wskaźnik intensywności zabudowy

Zaktualizowano: 28 sty

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy? Czy istnieje jego legalna definicja? W jaki sposób prawidłowo obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy? Co to jest powierzchnia całkowita zabudowy? Czy taras na gruncie należy do powierzchni całkowitej zabudowy?


Na te i wiele innych pytań znajdziesz odpowiedź w filmie i poniżej w opisie



Spis treści:

  1. Wskaźnik intensywności zabudowy - co to jest?

  2. Intensywność zabudowy. Minimalny i maksymalny wskaźnik

  3. Intensywność zabudowy definicja i wzór

  4. Intensywność zabudowy - jak obliczyć całkowitą powierzchnię zabudowy?

  5. Intensywność zabudowy- jak obliczyć powierzchnię działki budowlanej?

  6. Jak obliczyć intensywność zabudowy. Przykład

  7. Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy – czy może wpłynąć na wydanie pozwolenia na budowę?

  8. Wskaźnik intensywności zabudowy kalkulator


Wskaźnik intensywności zabudowy - co to jest?


Wskaźnik intensywności zabudowy to pojęcie, z jakim spotkasz się podczas czytania planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Jest on na tyle istotny, że to on decyduje, ile wybudujesz domów na działce oraz o jakiej powierzchni one będą.


To z analizy tego wskaźnika wyjdzie, czy możesz wybudować część domów na jednej działce czy może tylko dwa. Zatem dla Inwestorów planujących sprzedaż takiej nieruchomości jest to kluczowy parametr, aby określić cenę za grunt.


Deweloperzy w oparciu o tę informację (o wskaźnik intensywności zabudowy) obliczają PUM (powierzchnię użytkową mieszkania).


Inaczej mówiąc, znając te dwa wskaźniki:

  • PUM,

  • oraz wskaźnik intensywności zabudowy,

jesteś w stanie obliczyć stopę zwrotu ze swojej inwestycji. Na podstawie tych współczynników dokonuje się wyceny nieruchomości. Wiesz, za ile możesz kupić grunt lub za ile należy go sprzedać.



Wskaźnik intensywności zabudowy ma ogromne znaczenie dla twojego biznesplanu. Klientów planujących budowę prywatnego domu również zachęcam, by przeanalizowali ten współczynnik. Dlaczego? Szczegóły poniżej.


współczynnik intensywności zabudowy ma kluczowe znaczenie do wyceny nieruchomości (działki)


Teraz już wiesz, że wskaźnik intensywności zabudowy ma ogromne znaczenie dla twojego biznesplanu. Natomiast klientów planujących budowę prywatnego domu (nie na sprzedaż) również zachęcam by przeanalizowali ten współczynnik. Dlaczego? Szczegóły poniżej.



Intensywność zabudowy. Minimalny i maksymalny wskaźnik

Zapisy na temat wskaźnika intensywności zabudowy znajdziesz w planie miejscowym, który obowiązuje na Twojej działce. Możemy śmiało założyć, że współczynnik intensywności zabudowy może być liczony za każdym razem inaczej i będzie to uzależnione od zapisów planu.


Wiemy też, że plan miejscowy ma obowiązek ustalić minimalny oraz maksymalny wskaźnik zabudowy. Z doświadczenia wiem, że oba te wskaźniki należy przeanalizować.

Przypomina mi się pewna historia sprzed 5 lat, kiedy przystąpiliśmy do projektowania domu jednorodzinnego.


Po zapoznaniu się z planem miejscowym, okazało się, że minimalny wskaźnik intensywności zabudowy był tak ustawiony, że należało wybudować dom o powierzchni minimum 400 m2! Czyli nie można było zaprojektować domu o powierzchni 180 m2.


Mina Inwestora, kiedy się o tym dowiedział, była bezcenna. I teraz moja prośba przed zakupem działki - przeczytaj dokładnie plan miejscowy lub zamów audyt działki, w którym krok po kroku wszystko wyjaśnimy.


Nie kupuj kota w worku. Sprawdź intensywność zabudowy lub zamów audyt działki



Intensywność zabudowy definicja i wzór


Generalnie, nie ma wprost napisanej definicji, czym jest intensywność zabudowy. Podczas prac projektowych posługujemy się art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, w którym czytamy:


intensywność zabudowy to:


“wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej”

Zatem możemy to zapisać w sposób matematyczny:


intensywności zabudowy (Iz) = całkowita powierzchnia zabudowy (Pc) / powierzchnia działki budowlanej (Pd)


Dobra, ale skąd wziąć dane? Czym jest i jak obliczyć całkowitą powierzchnię zabudowy (Pc) oraz powierzchnię działki budowlanej (Pd)? O tym przeczytasz w kolejnych dwóch punktach:



Intensywność zabudowy - jak obliczyć całkowitą powierzchnię zabudowy?


Jak obliczyć całkowitą powierzchnię zabudowy? Znowu przeżyjesz szok. Nasz ustawodawca zamiast wpisać wprost i stworzyć legalną definicję w prawie budowlanym, odsyła nas do rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.


Niestety, na próżno i tam szukać definicji. Rozporządzenie odsyła nas do normy PN-ISO 9836.

Jak wiemy, na przestrzeni kilku lat norma ta się zmieniła. Zatem inaczej liczyliśmy całkowitą powierzchnię zabudowy 10 lat temu, a inaczej teraz (istne szaleństwo).


Ale aktualnie czytamy (w normie PN-ISO 9836), że całkowita powierzchnia zabudowy to:

  • suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku

  • jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe

  • powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad


Po analizie tej definicji dochodzimy do wniosku, że liczymy wszystko, co jest związane z budynkiem, w dodatku po obrysie zewnętrznym uwzględniając tynki.


Musimy pamiętać też o takich elementach jak: taras, balkon, loggia czy wjazd do garażu podziemnego, które również wliczają się do powierzchni całkowitej zabudowy.


Czy już wiesz, jak policzyć całkowitą powierzchnię zabudowy? Jeśli tak, to przechodzimy do kolejnego punktu. Jeśli nie, to zobacz naszą ofertę na audyt działki


W naszym przypadku powierzchnia całkowita zabudowy to 1796m2

(6 domów x 296m2 = 1796m2)




Wskaźnik intensywności zabudowy - jak obliczyć powierzchnię działki budowlanej?


Uporaliśmy się z pierwszym parametrem. Teraz dokonamy dekonstrukcji pojęcia: powierzchnia działki budowlanej. Czyli inaczej mówiąc, pokażę Ci, jak obliczyć powierzchnię działki budowlanej.

W ustawie czytamy, że działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego - czyli jak zwykle widzę ciemność, ciemność widzę.


W mojej ocenie, na potrzeby obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy należy to czytać tak: działka budowlana to obszar, do którego masz tytuł prawny, czyli jesteś jego właścicielem.

Dodatkowo Twój obszar może znajdować się w całości w tej samej jednostce elementarnej (urbanistycznej) lub może zawierać się w dwóch różnych jednostkach. Tak jak to miało miejsce w naszym przypadku. Patrz rysunek poniżej.



Nasza działka (ramka zielona na rysunku) ma powierzchnię 4807m2 i została podzielona na dwie jednostki elementarne:


  • jednostka elementarna 1 - dla przykładu zaznaczyłem ją kolorem czerwonym i opisałem ją literami ABCD. Ta jednostka ma powierzchnię 4607m2 oraz przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną

  • jednostka elementarna 2 - dla przykładu zaznaczyłem ją kolorem zielonym. Jednostka ta ma powierzchnię 200m2 i jest przeznaczona na tereny zielone (został wprowadzony zakaz zabudowy).


Czyli nasza powierzchnia działki, w oparciu o którą policzymy wskaźnik intensywności zabudowy, to obszar ABCD, który ma powierzchnię 4607m2, a nie 4807m2.

W kolejnym punkcie policzymy nasz wskaźnik intensywności zabudowy.



Intensywność zabudowy – jak to obliczyć?


Jak już wcześniej napisałem, wzór na wskaźnik intensywności zabudowy wygląda tak:


intensywności zabudowy = całkowita powierzchnia zabudowy / powierzchnia działki budowlanej


Z wcześniejszych obliczeń i analizy dowiedzieliśmy się, że całkowita powierzchnia zabudowy to 1796m2, a powierzchnia działki wynosi 4607m2. Zatem intensywność zabudowy wynosi: 1796/4607=0,39


Na naszym terenie plan miejscowy określił tak wskaźnik intensywności zabudowy, że minimalna wartość to 0,1 a maksymalna wartość to 0,4. Inaczej mówiąc, maksymalnie zabudowaliśmy teren Inwestora wpisując się w jego górną granicę, określoną przez plan miejscowy.



Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy – czy może wpłynąć na wydanie pozwolenia na budowę?


Odpowiedź jest prosta i jednoznaczna: TAK. Urzędy wydając pozwolenie na budowę sprawdzają ten parametr. Jeżeli dojdą do wniosku, że wskaźnik intensywności zabudowy został źle określony, nie wydadzą Ci pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę.


Błędnie obliczony parametr (np. jego zawyżenie) spowoduje, że przepłacisz za ziemię.

Inaczej jest wyceniany grunt, na którym możesz wybudować budynek o powierzchni użytkowej 1000m2, a inaczej ten sam grunt, na którym będziesz mógł wybudować budynek o powierzchni 2000 m2 czy więcej.


Wskaźnik intensywności zabudowy - kalkulator


Jak wiemy z naszych rozważań, wzór na wskaźnik intensywności zabudowy jest stosunkowo prosty i do wykonania samego działania, w tym wypadku dzielenia, wystarczy zwykły kalkulator lub prosta aplikacja na telefonie.


Wyzwanie, jakie napotkamy, to skąd wziąć dane.

W kalkulatorze bowiem musimy wpisać całkowitą powierzchnię zabudowy oraz powierzchnię działki budowlanej.


Inaczej mówiąc, chcesz dowiedzieć się, ile wynosi współczynnik intensywności zabudowy dla Twojej działki - zamów audyt działki


Do zobaczenia,



bottom of page